رئیس اندیشکده حکمرانی هوشند گفت: اجارهداری حرفهای، بازار اجاره و مسکن را سیاستپذیر کرده و اختلافات حقوقی را در این بخش کاهش میدهد. این موضوع علاوه بر اراده اجرایی، به داده و آمار نیاز دارد که در آن ضعف جدی داریم. سامانه املاک و اسکان خیلی میتواند در این زمینه راهگشا باشد تا راهبری و سیاستگذاری به صورت بهتری انجام شود.
سیدطهحسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره موضوع اجاره و اقتصاد این بخش گفت: با وجود اینکه در بسیاری از کشورهای دنیا، اجارهداری حرفهای به عنوان راهکاری برای کمک به مستأجران و سیاستپذیر کردن این حوزه استفاده شده است؛ اما این بازار در ایران هنور کاملاً سنتی است و طرف تقاضا از طریق یک واسطه یعنی مشاور املاک به طرف عرضه یعنی مالک متصل میشود.
چالشهای اجارهداری سنتی و ضعف نظارت حاکمیتی
مدنی با اشاره به چالشهای اجارهداری سنتی، افزود: شکلگیری الگوهای قراردادی ناهمسان و کیفیت متفاوت واحدهای اجارهای و تعیین قیمتهای نامتناسب از جمله چالشهایی است که در این شکل از اجارهداری میتواند به وجود آید.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: حاکمیت برای نظارت بر این بازار اقداماتی چون ایجاد سامانه خودنویس انجام داده است اما به هر حال مالکین همچنان میتوانند واحدهای خود را از چرخه عرضه خارج کرده و باعث بروز اختلال در این بازار شوند. راهکارهای حاکمیت به عنوان ناظر برای این چالشها هم همیشه به صورت پاسخ به تنش بوده و به صورت حرفهای اقدامی انجام نشده است.
تفاوتهای ساختاری اجارهداری حرفهای با مدل سنتی
وی در ادامه درباره اجارهداری حرفهای توضیح داد: اولین تفاوت اجارهداری حرفهای با اجارهداری سنتی، نوع مالکیت واحدهای مسکونی است که دیگر با شخص نیست بلکه شرکتهای بسیار بزرگ، صندوقهای بورسی، شرکتهای سهامی، پولی یا سرمایهای مالکیت واحدهای مسکونی را در اختیار دارند.
مدنی خاطرنشان کرد: این شرکتها با توجه به مباحث مربوط به کنترل کیفی، نگهداری واحدهای مسکونی، مسائل ایمنی، حقوقی و قراردادی، نقش مشاور املاک را نیز خودشان بر عهده گرفتهاند تا مستأجران از مراجعه به بنگاههای خارج از این شرکتها بی نیاز شوند. این نوع اجارهداری حرفهای به صورت سنتی است که در کشورهایی، چون آلمان و انگلیس چند دهه سابقه عملیاتی و اجرایی دارد.
فرصتها و تهدیدهای اجارهداری حرفهای سنتی
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به چالشهای اجارهداری حرفهای سنتی، تصریح کرد: احتمال دامپینگ، کاهش انعطافپذیری، از دست رفتن فرصتها برای کسب و کارهای کوچک و احتمال تسلط چند شرکت بزرگ بر بازار از جمله معایب اجارهداری حرفهای سنتی است.
گذار به اجارهداری حرفهای مبتنی بر فناوری اطلاعات
وی ادامه داد: به دلیل همین معایب، در کشورهای توسعه یافته موضوع اجارهداری حرفهای مبتنی بر فناوری اطلاعات مطرح شد. در این نوع اجارهداری، شرکتها واحدهای تحت تملک خود را به صورت E-commerce عرضه میکنند. وضعیت توسعهیافتهتر اجارهداری حرفهای مبتنی بر فناوری اطلاعات به صورت مارکتپلیس (marketplace) است که افراد و شرکتهای مختلف ملک یا املاک خود را در آن قرار داده و مردم میتوانند بدون نیاز به مراجعه حضوری، واحد مورد نظر خود را انتخاب و اجاره کنند. آمریکا و آلمان از پیشگامان این موضوع هستند.
پیامدهای شفافیتزا در بازار اجاره
مدنی خاطرنشان کرد: به طور کلی اجارهداری حرفهای ، به افزایش شفافیت در قراردادها منتهی میشود. حفظ کیفیت واحدهای اجارهای با تعمیرات دورهای منظم، ایجاد ثبات در بازار اجاره، سهولت دسترسی به واحدهای مسکونی، تولید دیتا و تسهیل تدوین بستههای حمایتی از مستأجران، از نتایج اجارهداری حرفهای است.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند بیان کرد: کاهش اختلافات حقوقی و افزایش کنترلپذیری بازار با سیاستپذیرتر کردن آن از دیگر نتایج اجارهداری حرفهای است که به کاهش بار نظارتی دولت و افزایش اعتماد عمومی و سرمایه اجتماعی منتهی میشود.
مدنی در ادامه خاطرنشان کرد: اجارهداری حرفهای در بستر فناوری اطلاعات یک سطح از اجارهداری حرفهای سنتی فراتر رفته است. در این سطح که در برخی کشورهای اروپایی در حال بررسی است؛ یک سری شرکتهای واسطهای به صورت سهامی و صندوقها تحت نظارت بانکها یا بورس به صورت پولی یا سرمایهای ایجاد و امکان سرمایهگذاری مردمی را با هدف اجارهداری حرفهای برای صرف این سرمایهها در ساخت یا تملک خانه فراهم میکنند.
ضرورتهای اجارهداری حرفهای در ایران
مدنی در ادامه اظهار کرد: در حوزه اجارهداری حرفهای در ایران، نخستین چالش جدی، نبود دادهها و آمار دقیق است. بخش زیادی از آمارهای موجود در کشور بر پایه خوداظهاری یا برآوردهای تخمینی شکل گرفته و همین موضوع میتواند باعث بروز خطا در پژوهشها و تحلیلهای نهادهای حاکمیتی و مراکز تحقیقاتی شود.
وی افزود: سامانه املاک و اسکان ظرفیت بالایی دارد تا با فراهم کردن دادههای دقیقتر، زمینه تصمیمگیری و سیاستگذاری کارآمدتر را مهیا کند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به تجربه آلمان توضیح داد: در این کشور، اداره آمار فدرال (Destatis) وظیفه گردآوری و انتشار آمارهای حوزه مسکن را بر عهده دارد. این نهاد از طریق ابزارهایی مانند سرشماری، نظرسنجیهای منظم و اطلاعات ثبتنامی، دادهها را جمعآوری کرده و با اتصال و تجمیع آنها، اطلاعات معنادار و قابل اتکایی تولید میکند.
مدنی تأکید کرد: در ایران نیز هر دستگاهی دادههای خاص خود را در اختیار دارد، اما به دلیل نبود سازوکار تجمیع، این دادهها کارایی لازم را ندارند. از این رو، سامانه املاک و اسکان میتواند در یکپارچهسازی اطلاعات نقش مؤثری ایفا کند.
نخستین گام برای تحقق حکمرانی هوشمند در بازار مسکن
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: نخستین گام برای تحقق حکمرانی هوشمند در بخش مسکن، گردآوری شفاف دادهها و همافزایی نهادها برای تجمیع آنهاست تا بتوان بر مبنای اطلاعات مستند تصمیم گرفت. با وجود فقدان آمار دقیق، برآوردها نشان میدهد حدود ۳۰ درصد از جمعیت کشور مستأجر هستند و در تهران این نسبت به حدود نیمی از ساکنان میرسد.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند بیان کرد: عواملی مانند رشد جمعیت و مهاجرت از روستاها به شهرها و از شهرهای کوچک به کلانشهرها، بر گسترش اجارهنشینی تأثیرگذار بوده است. افزایش جمعیت تهران تا حدود ۲۰ میلیون نفر، این شهر را با محدودیت در زمین و واحدهای قابل عرضه مواجه کرده و فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش داده است. افزون بر این، رشد قیمت دلاری مسکن در تهران نسبت به شهرهایی همچون برلین بیشتر بوده که همین موضوع توان خرید مسکن را کاهش داده و افراد بیشتری را به سمت اجاره سوق داده است.
وی در پایان با اشاره به سخت شدن شرایط برای خانوادههای مستأجر در کشور، گفت: اجارهداری حرفهای میتواند روزنه امیدی برای این خانوادهها ایجاد کند و با بهبود شرایط آنها، به افزایش سرمایه اجتماعی منجر شود. این یکی از نتایج حکمرانی هوشمند در حوزه مسکن خواهد بود.
انتهای پیام