یک کارشناس ارشد حقوق خصوصی، معتقد است تحول نظام ثبت اسناد و املاک کشور از ثبت سنتی و مبتنی بر اسناد کاغذی به ثبت الکترونیکی، حدنگاری و سامانههای یکپارچه، صرفاً یک تغییر فنی نیست، بلکه نشاندهنده تغییر در فلسفه و کارکرد حقوق ثبت و حرکت به سمت حکمرانی هوشمند و دادهمحور مالکیت است.
به گزارش پایگاه خبری حکمرانی هوشمند، حسن رحیمی با اشاره به جایگاه نظام ثبت در تأمین امنیت مالکیت و اعتبار معاملات، استدلال میکند که ثبت اسناد و املاک را نمیتوان صرفاً مجموعهای از تشریفات اداری دانست، بلکه این نظام بخشی از زیرساخت حقوقی حمایت از مالکیت و امنیت اقتصادی کشور است.
رحیمی معتقد است هرگاه وضعیت حقوقی یک مال غیرمنقول، حدود، مالک و سوابق انتقال آن به صورت روشن و قابل اعتماد مشخص نباشد، زمینه برای شکلگیری تعارضات حقوقی، معاملات معارض، جعل اسناد، فروش مال غیر و افزایش دعاوی ملکی فراهم میشود.
حرکت حقوق ثبت از بایگانی به داده
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی با بررسی روند تاریخی حقوق ثبت در ایران، تصریح میکند که نظام ثبت طی بیش از یک قرن از ساختارهای سنتی و پراکنده به سمت ایجاد ساختارهای رسمی، سازمانیافته و در سالهای اخیر الکترونیکی و مکانمحور حرکت کرده است.
به باور وی، ثبت رسمی به تدریج از یک ابزار اداری برای نگهداری سوابق به نهادی مؤثر در تثبیت حقوق، پیشگیری از اختلافات و تأمین امنیت اقتصادی تبدیل شده است.
رحیمی با اشاره به ورود فناوری اطلاعات به حوزه ثبت، استدلال میکند که ثبت الکترونیکی، سامانههای برخط، استعلامات الکترونیکی و اسناد مالکیت تکبرگ، موجب شدهاند نظام ثبت از ساختاری مبتنی بر «بایگانی» به نظامی مبتنی بر «داده» نزدیک شود.
وی البته تأکید میکند که دیجیتالیشدن ثبت نباید صرفاً به معنای تبدیل اسناد کاغذی به دادههای الکترونیکی تلقی شود، بلکه تحول واقعی زمانی اتفاق میافتد که دادههای ثبتی، مکانی، قضایی، مالیاتی و اداری بتوانند در چارچوبی امن و با قواعد مشخص با یکدیگر ارتباط برقرار کنند.
وی بر همین اساس، تحول دیجیتال حقوق ثبت را دارای دو بعد فنی و نهادی میداند؛ بعد فنی شامل استفاده از سامانهها، نقشههای دیجیتال، احراز هویت الکترونیکی و بانکهای اطلاعاتی است و بعد نهادی نیز به تغییر شیوه تصمیمگیری، کاهش وابستگی به فرآیندهای دستی، افزایش پاسخگویی و حرکت به سوی حکمرانی دادهمحور مربوط میشود.
رحیمی یکی از مهمترین مراحل تحول حقوق ثبت را حرکت به سمت نظام حدنگار یا کاداستر عنوان میکند و معتقد است اهمیت کاداستر در این است که وضعیت حقوقی ملک را با موقعیت، حدود و مشخصات مکانی آن پیوند میدهد.
به گفته وی، در نظام سنتی ممکن بود مالکیت یک فرد در سند مشخص باشد، اما حدود فیزیکی یا موقعیت دقیق ملک با ابهام مواجه شود. کاداستر با اتصال اطلاعات حقوقی به اطلاعات مکانی، امکان شناسایی دقیقتر ملک و کاهش اختلافات مربوط به حدود و موقعیت آن را فراهم میکند.
این کارشناس حقوق خصوصی استدلال میکند که در نظام جدید، دو پرسش اساسی باید همزمان پاسخ داده شود؛ نخست اینکه «چه شخصی چه حقی نسبت به ملک دارد؟» و دوم اینکه «موضوع این حق دقیقاً کدام قطعه و در چه محدودهای از سرزمین است؟»
وی بر این باور است که ترکیب اطلاعات حقوقی و مکانی، ارزش حقوقی و مدیریتی اطلاعات ثبتی را افزایش میدهد و تکمیل نظام حدنگار میتواند در کاهش تعارضات ملکی، جلوگیری از تصرفات غیرمجاز، مدیریت اراضی و افزایش قابلیت اتکای اطلاعات مالکیت مؤثر باشد.
رحیمی یکی دیگر از چالشهای مهم نظام حقوقی ایران را رواج معاملات عادی در حوزه اموال غیرمنقول میداند و معتقد است این مسئله میتواند فاصلهای میان «واقعیت قراردادی» و «واقعیت ثبتی» ایجاد کند.
به باور وی، ممکن است ملکی در اسناد رسمی به نام یک شخص باشد، در حالی که پیش از آن معاملاتی درباره همان ملک در قالب اسناد عادی انجام شده باشد. چنین وضعیتی میتواند احتمال تعارض میان وضعیت ثبتی و ادعاهای اشخاص را افزایش دهد.
وی تأکید میکند که در این زمینه مسئله اصلی صرفاً بحث درباره اعتبار یا بیاعتباری سند عادی نیست، بلکه موضوع اساسی ایجاد یک نظام قابل اعتماد برای ثبت و انعکاس وضعیت حقوقی املاک است.
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را نیز در چارچوب تلاش قانونگذار برای کاهش آثار معاملات غیررسمی و تقویت امنیت حقوقی معاملات ارزیابی میکند.
رحیمی معتقد است اهمیت این قانون در آن است که قانونگذار تلاش کرده «ثبت رسمی» را از یک انتخاب قراردادی به یک الزام مؤثر حقوقی تبدیل کند. به استدلال وی، سیاست تقنینی جدید صرفاً بر تشویق مردم به ثبت رسمی متمرکز نیست، بلکه برای خودداری از ثبت رسمی نیز پیامدهای حقوقی در نظر گرفته است.
وی همچنین با اشاره به ماده ۱۰ قانون الزام و پیشبینی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، این بخش را ناظر بر تعیین تکلیف اسناد و ادعاهای پیشین فاقد سند رسمی میداند.
به باور رحیمی، قانون الزام را باید فرآیندی تدریجی برای گذار از وضعیت پراکنده و غیررسمی مالکیت به وضعیت رسمی، ثبتشده و دادهمحور دانست.
رحیمی درباره ظرفیتهای ثبت رسمی نیز معتقد است روشن بودن وضعیت مالکیت، حدود حقوق انتقالدهنده و سوابق ثبتی پیش از معامله میتواند احتمال وقوع برخی معاملات معارض را کاهش دهد.
وی استدلال میکند هرچه وضعیت حقوقی ملک پیش از معامله شفافتر باشد و معامله نیز در نظام رسمی منعکس شود، زمینه برای اختلافات ناشی از ادعاهای متعارض کاهش خواهد یافت.
این کارشناس حقوق خصوصی همچنین استفاده از دادههای ثبتی را فراتر از نیازهای مالک و دفترخانه میداند و معتقد است اطلاعات مالکیت میتواند به بخشی از زیرساخت اطلاعاتی دولت تبدیل شود و در سیاستگذاریهای اقتصادی، شهری و قضایی مورد استفاده قرار گیرد.
به گفته وی، افزایش وابستگی فرآیند انتقال مالکیت به سامانههای رسمی، احراز هویت و استعلامات برخط نیز میتواند زمینه برخی رفتارهای متقلبانه را کاهش دهد.
وی در عین حال تأکید میکند که تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تنهایی تضمینکننده تحقق اهداف آن نیست.
رحیمی مهمترین چالش اجرای این قانون را وجود املاکی میداند که ممکن است سابقه ثبتی کامل یا منطبق با وضعیت فعلی نداشته باشند. از نگاه وی، تعیین تکلیف این املاک نیازمند فرآیندهایی دقیق، قابل دسترس و عادلانه است.
وی همچنین بر ضرورت همکاری میان سازمان ثبت، شهرداریها، وزارتخانههای مرتبط، سازمان امور مالیاتی، دستگاههای متولی اراضی، دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع تأکید میکند و معتقد است اگر هر دستگاه اطلاعات خود را جداگانه و بدون استاندارد مشترک مدیریت کند، هدف یکپارچهسازی اطلاعات محقق نخواهد شد.
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی، دسترسی عمومی به زیرساختهای ارتباطی، خدمات ثبتی و آموزش دیجیتال را نیز از الزامات موفقیت ثبت الکترونیکی میداند و هشدار میدهد که در صورت بیتوجهی به این موضوع، اجرای الزامات قانونی در مناطق محروم یا میان افراد فاقد دسترسی کافی میتواند با مشکلات عملی مواجه شود.
رحیمی در جمعبندی دیدگاه خود معتقد است تحول حقوق ثبت در ایران را نباید صرفاً تغییر در شیوه نگهداری اسناد دانست، بلکه این تحول در سطحی عمیقتر، نحوه تعریف، تثبیت و حمایت از حقوق مالکیت را تغییر داده است.
وی بر این باور است که کاداستر، ثبت الکترونیکی و سامانههای یکپارچه، زمینه افزایش دقت و شفافیت در اطلاعات مالکیت را فراهم کردهاند و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز میتواند حلقه مهم دیگری از این تحول باشد.
به گفته وی، موفقیت این فرآیند در گرو هماهنگی میان قانون، فناوری و نهادهای اجرایی است و اگر زیرساختهای فنی تکمیل نشوند، دادههای دستگاهها به یکدیگر متصل نباشند یا فرآیند ثبت برای مردم پیچیده و پرهزینه باشد، بخشی از اهداف قانون محقق نخواهد شد.
رحیمی در نهایت آینده حقوق ثبت در ایران را در حرکت به سمت «ثبت هوشمند، یکپارچه، شفاف و دسترسپذیر» میداند؛ رویکردی که در آن ثبت رسمی صرفاً یک تشریفات اداری نیست، بلکه ابزاری برای تضمین امنیت مالکیت، پیشگیری از اختلاف، حمایت از سرمایهگذاری و تحقق حکمرانی مطلوب در حوزه زمین و املاک محسوب میشود.
انتهای پیام