حامد حسنی، پژوهشگر اندیشکده بزرگمهر، در یادداشتی سیاستی با اشاره به قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» معتقد است که این قانون اگرچه گامی اساسی در مسیر مقابله با زمینخواری و کلاهبرداریهای ملکی به شمار میرود، اما به واسطه الزام به تهیه نقشه یو.تی.ام در مرحله ثبت ادعا، عملاً با دو مانع جدی روبهرو شده است.
به گزارش پایگاه خبری حکمرانی هوشمند، به باور حسنی، نخستین مانع، موقعیتهایی است که ملک – به طور کامل یا جزئی – در تصرف فروشنده، مستأجر یا شخص ثالث قرار دارد و خریدار امکان دسترسی مؤثر به آن را ندارد. وی استدلال میکند که در چنین شرایطی، مطالبه نقشه یو.تی.ام در همان گام نخست، شرطی ناممکن بر متقاضی تحمیل کرده و عملاً راه آغاز ثبت ادعا و پیگیری قضایی را میبندد.
او دومین مانع را هزینههای بالای تهیه نقشه میداند و میگوید که تحمیل این هزینهها بهویژه برای گروههای کمدرآمد، دسترسی آنان به فرایند ثبت ادعا و دادخواهی را به شدت محدود میکند. به اعتقاد این پژوهشگر، ناتوانی مالی در تأمین هزینه نقشه، به مانعی برای ثبت ادعا در سامانه و آغاز مسیر قانونی احقاق حق تبدیل شده است.
حسنی در ادامه تأکید میکند که این الزام نهتنها هدف اصلی قانون را تضعیف میکند، بلکه میتواند به افزایش پروندههای قضایی، گسترش فساد، تشدید تنشهای میدانی و حتی بازگشت مردم به معاملات غیررسمی و قولنامهای بینجامد.
وی با اشاره به بنبستهای حقوقی و اجرایی این قانون، تصریح میکند که در مواردی که ملک در تصرف غیر است، تهیه نقشه بدون دستور قضایی ممکن نیست؛ در حالی که دریافت دستور قضایی خود منوط به ثبت ادعا در سامانه است و ثبت ادعا نیز نیازمند نقشه. او این وضعیت را «چرخه بسته» و «بنبستی مطلق» توصیف میکند که مالک را در یک فرایند غیرمنطقی گرفتار کرده و راه احقاق حق را میبندد.
حسنی معتقد است که گره خوردن حق مالکیت به توان مالی، با اصل ۳۴ قانون اساسی که حق دسترسی همگانی به عدالت را تضمین کرده، در تعارض آشکار قرار دارد. به گفته وی، در شرایطی که فردی توان پرداخت هزینه نقشهبردار را ندارد، عملاً نه میتواند ادعایش را ثبت کند و نه میتواند به دادگاه مراجعه نماید؛ چراکه شکایت منوط به ثبت در سامانه شده است.
این پژوهشگر در تحلیل هزینههای اقتصادی این قانون میگوید که بر اساس بررسیهای میدانی در تابستان ۱۴۰۵، هزینه تهیه نقشه یو.تی.ام برای کوچکترین زمینها و واحدهای آپارتمانی بین ۵ تا ۱۲ میلیون تومان برآورد میشود. او محاسبه کرده است که با توجه به وجود حدود ۲۰ میلیون ملک و زمین فاقد سند در کشور، اجرای این الزام بهتنهایی رقمی بین ۱۰۰ تا ۲۴۰ هزار میلیارد تومان هزینه بر دوش مردم میگذارد؛ رقمی که به باور او از بودجه عمرانی چند سال کشور بزرگتر است.
حسنی همچنین به هزینههای پنهان اشاره میکند و میگوید که تهیه نقشه گاه نیازمند پاکسازی اولیه زمین، رفع موانع دید، ایاب و ذهاب طولانی و مراجعات متعدد است که خود رقم قابلتوجهی را به هزینههای مستقیم اضافه میکند. وی هشدار میدهد که این وضعیت، زمینه را برای حضور دلالان و سودجویانی فراهم میکند که در غیاب ذینفع واقعی، اقدام به تشکیل پروندههای غیرواقعی میکنند.
این پژوهشگر در بخش دیگری از یادداشت خود، پرسشهای بیپاسخی را مطرح میکند؛ از جمله اینکه چرا برای قولنامهای که مرتبط با سند رسمی تکبرگی است و صدور آن مشروط به تهیه نقشه بوده، تهیه مجدد نقشه لازم است؟ او همچنین ضرورت تهیه نقشه یو.تی.ام برای آپارتمانهایی که پلاک، شماره واحد و آدرس مشخصی دارند را محل تردید میداند.
حسنی نسبت به سرریز بحران به قوه قضاییه نیز هشدار میدهد و استدلال میکند که ثبت احتمالی ۲۰ میلیون ادعای جدید، با توجه به احتمال طرح دعاوی ناقص یا اشتباه، میتواند منجر به افزایش حدود ۱.۵ برابری پروندههای قضایی شود. به باور وی، دستگاه قضایی که هماکنون سالانه با حدود ۱۰ میلیون پرونده مواجه است، قادر به پذیرش این حجم عظیم ورودی جدید نخواهد بود و این امر میتواند به بحرانی جدی در نظام حقوقی بینجامد.
او در نقد سامانه «ساغر» نیز میگوید که این سامانه در وضعیت فعلی به دور از ویژگیهای یک سامانه هوشمند و کارآمد قرار دارد و ارتباط میان ثبتکننده ادعا و نقشهبردار صرفاً به تبادل شماره تماس خلاصه شده است. حسنی همچنین محرومیت کامل ایرانیان مقیم خارج از کشور از ثبت ادعا را یکی دیگر از کاستیهای جدی این سامانه میداند و تأکید میکند که بین ۴ تا ۴.۵ میلیون ایرانی خارجنشین عملاً از این سازوکار قانونی محروم هستند.
این پژوهشگر در خصوص مسئولیت حاکمیت در آگاهسازی شهروندان معتقد است که عدم اطلاعرسانی هوشمند و هدفمند به اقشار کمبرخوردار، بهویژه کشاورزان و روستاییان، نباید یک نقص اجرایی ساده تلقی شود، بلکه مانعی جدی در مسیر تحقق عدالت است. او پیشنهاد میکند که دستگاههای خدماترسان مانند شرکتهای آب، برق و گاز، با استفاده از دادههای موجود، نقش «پل ارتباطی» میان حاکمیت و ذینفعان را ایفا کنند.
حسنی در جمعبندی یادداشت خود، پیشنهادهای کلیدی را چنین برمیشمارد: سادهسازی ثبت اولیه بر اساس خوداظهاری، انتقال الزام نقشهبرداری به مرحله صدور سند، پیشبینی امکان ثبت ادعا در موارد اختلافی بدون نقشه دقیق، هوشمندسازی سامانه و اطلاعرسانی فعال به شهروندان. وی تأکید میکند که اجرای این اصلاحات میتواند قانون را به ابزاری مؤثر برای تثبیت مالکیت و صیانت از حق دادخواهی تبدیل کند، در حالی که بیتوجهی به آنها ممکن است به تضییع حقوق اقشار کمدرآمد و محرومشدن بخشی از مردم از دسترسی مؤثر به عدالت بینجامد.
انتهای پیام