در شرایطی که شهرهای ایران با چالشهای متعددی نظیر کمبود زمین قابل توسعه، گسترش بیرویه افقی و افزایش هزینههای زیرساختی مواجه هستند، رویکرد بازآفرینی شهری با محوریت توسعه درونی، به عنوان راهبردی کارآمد در دستور کار دولت چهاردهم قرار گرفته است. این رویکرد که بر استفاده حداکثری از ظرفیتهای نهفته درون شهرها تأکید دارد، میتواند الگوی تأمین زمین را از یک فرایند صرفاً اداری به حکمرانی هوشمند زمین شهری متحول سازد.
به گزارش پایگاه خبری حکمرانی هوشمند، مجید روستا، عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، با تأکید بر ضرورت تدوین و استقرار نظام ملی تأمین زمین، اظهار داشته است که این نظام باید با تمرکز بر توسعه درونی و بازآفرینی شهری طراحی شود. به گفته وی «استقرار نظام ملی تأمین زمین از طریق اجرای سیاست بازآفرینی شهری با رویکرد توسعه درونی، تامین زمین را صرفاً از ابزاری برای عرضه اراضی به بخشی از نظام حکمرانی زمین شهری تبدیل میکند و سبب بازگشایی قفل تامین زمین از درون شهرها میشود.»
این رویکرد، در امتداد جهتگیری کلان وزارت راه و شهرسازی قرار دارد که بر استفاده از ظرفیتهای درون محدوده شهرها، ارتقای کیفیت سکونت و پیوند میان تأمین زمین، خدمات شهری و توسعه متوازن تأکید دارد.
عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به وضعیت موجود در شهرهای کشور، به ظرفیتهای قابل توجهی اشاره کرده که همچنان بهطور کامل فعال نشدهاند و ظرفیتهای قابل توجهی در محدودهها و محلههای هدف بازآفرینی شهری شامل بافتهای فرسوده، ناکارآمد و سکونتگاههای غیررسمی با قابلیت تجمیع و بازتوسعه، اراضی و املاک بلااستفاده، متروکه و کمبازده و نیز فضاهای مستعد بازآفرینی وجود دارد.
وی در ادامه به موانع اصلی فعالسازی این ظرفیتها اشاره کرده و افزوده است که این ظرفیتها به دلیل محدودیت ابزارهای حقوقی و اقتصادی برای تجمیع و بازتوسعه اراضی، ناهماهنگی میان دستگاههای ذیربط، کمبود زمین برای ارتقای سرانههای خدمات عمومی در بافتهای ناکارآمد، پیچیدگی تشریفات ارجاع کار به سازندگان و نیز ضرورت تقویت انسجام در مدیریت و سیاستگذاری زمین شهری، هنوز به طور کامل فعال نشدهاند.
روستا سه گزینه سیاستی را برای تأمین زمین در کشور ترسیم کرده است:
گزینه اول: ادامه رویکرد موجود
این گزینه که مبتنی بر الحاق اراضی جدید به محدوده شهرها است، اگرچه نیازمند تغییرات نهادی گسترده نیست، اما به گفته وی به دلیل افزایش هزینههای توسعه زیرساختها، گسترش پراکندگی شهری و بهرهگیری محدود از ظرفیتهای درونی شهرها، پاسخگوی نیازهای بلندمدت توسعه شهری نخواهد بود.
گزینه دوم: اجرای پروژههای موردی
این رویکرد میتواند نمونههای موفقی ایجاد کند، اما روستا تأکید دارد که به دلیل نبود چارچوب ملی، امکان تعمیم و تکرار این تجربهها در مقیاس کشور محدود خواهد بود.
گزینه سوم: استقرار نظام ملی تأمین زمین (گزینه پیشنهادی)
روستا این گزینه را با تأکید بر اینکه مورد تأیید دولت چهاردهم است، چنین توصیف کرده است: استقرار نظام ملی تأمین زمین از طریق اجرای سیاست بازآفرینی شهری با رویکرد توسعه درونی است. رویکردی که تأمین زمین را صرفاً ابزاری برای عرضه اراضی نمیداند، بلکه آن را بخشی از نظام حکمرانی زمین شهری تلقی میکند.
وی در ادامه افزوده است که این رویکرد بر بازگرداندن زمین به مدار توسعه درونشهری، افزایش کارآمدی زمین، ارتقای کیفیت زندگی در محلهها و اولویت دادن به ظرفیتهای نهفته در شهرها استوار است.
عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، تحقق این رویکرد را مستلزم استفاده همزمان از مجموعهای از ابزارهای مکمل دانسته و آنها را چنین تبیین کرده است: این ابزارها شامل تجمیع اراضی برای رفع مشکل خرددانگی و فراهم کردن امکان اجرای پروژههای بزرگمقیاس، بازتنظیم اراضی برای سازماندهی مجدد قطعات و توزیع عادلانه منافع توسعه بدون اتکا به تملک گسترده، بازیافت اراضی شهری از طریق بازتوسعه اراضی صنعتی، نظامی و دیگر اراضی متروکه و کمبازده و نیز بهرهبرداری از ارزش افزوده زمین به منظور تأمین بخشی از منابع مالی پروژههای بازآفرینی از محل افزایش ارزش زمین ناشی از سرمایهگذاریهای عمومی است.
وی همچنین بر ضرورت اصلاح چارچوبهای حقوقی، ایجاد بانک جامع اطلاعات زمین شهری، تقویت هماهنگی میان دستگاههای ذیربط و طراحی مشوقهای اقتصادی برای مشارکت فعال مالکان و سرمایهگذاران تأکید کرده است.
روستا با اشاره به تجربههای موفق جهانی، به الگوهای قابل استفاده برای ایران اشاره کرده است: در ژاپن و کره جنوبی، استفاده گسترده از بازتنظیم اراضی امکان نوسازی محلات و توسعه زیرساختها را بدون تملک گسترده فراهم کرده و مالکان نیز در منافع توسعه سهیم شدهاند. در آلمان و هلند، بازتوسعه اراضی صنعتی و نظامی متروکه به یکی از مهمترین منابع تأمین زمین شهری تبدیل شده و ضمن جلوگیری از توسعه بیرویه شهرها، کیفیت محیط شهری را ارتقا داده است.
وی همچنین به تجربه کشورهای آمریکای لاتین اشاره کرده و افزوده است: در کلمبیا و برخی کشورهای آمریکای لاتین، از ابزار بهرهبرداری از ارزش افزوده زمین برای بازگرداندن بخشی از ارزش ناشی از سرمایهگذاریهای عمومی به چرخه توسعه شهری استفاده شده و منابع مالی قابل توجهی برای اجرای پروژههای بازآفرینی فراهم آمده است.
روستا در جمعبندی این بخش تأکید کرده است: وجه مشترک این تجربهها آن است که بازآفرینی شهری از یک پروژه صرف عمرانی به یک نظام حکمرانی و مدیریت زمین شهری تبدیل شده است و همین الگو میتواند متناسب با شرایط ایران نیز مورد استفاده قرار گیرد.
عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، مهمترین اقدامات پیشنهادی را چنین برشمرده است:
– تدوین برنامه ملی تأمین زمین با رویکرد بازآفرینی درونشهری
– ایجاد بانک جامع اطلاعات اراضی و املاک قابل بازتوسعه
– توسعه ابزارهای حقوقی و مالی برای تجمیع و بازتنظیم اراضی
– طراحی مشوقهای اقتصادی برای مشارکت مالکان و سرمایهگذاران
– استقرار نظام پایش و ارزیابی عملکرد پروژههای تأمین زمین
– تقویت هماهنگی میان دستگاههای متولی مدیریت زمین و توسعه شهری
– رفع موانع قانونی و اصلاح تشریفات ارجاع کار به سازندگان
روستا در تشریح جایگاه بازآفرینی شهری، آن را فراتر از یک برنامه نوسازی صرف دانسته و تأکید کرده است: تامین زمین از طریق اجرای سیاست بازآفرینی شهری با رویکرد توسعه درونی، صرفاً یک برنامه نوسازی نیست، بلکه چارچوبی برای حکمرانی هوشمند زمین شهری به شمار میآید.
به گفته وی، بهرهگیری همزمان از ابزارهای تجمیع اراضی، بازتنظیم اراضی، بازیافت اراضی شهری و بهرهبرداری از ارزش افزوده زمین، امکان تبدیل ظرفیتهای نهفته شهرها به منبعی پایدار برای تأمین زمین، ارتقای سرانههای خدمات عمومی، توسعه مسکن، تقویت فعالیتهای اقتصادی و بهبود کیفیت محیط شهری را فراهم میکند و در عین حال، با کاهش هزینههای توسعه و کنترل گسترش افقی شهرها، مسیر پایدارتری برای تحقق اهداف توسعه شهری کشور ایجاد خواهد کرد.
در نهایت، استقرار نظام ملی تأمین زمین با محوریت بازآفرینی شهری، گامی اساسی در جهت تحقق حکمرانی هوشمند شهری به شمار میآید که ضمن بهرهگیری از ظرفیتهای موجود، زمینهساز توسعه متوازن، پایدار و عدالتمحور در شهرهای ایران خواهد بود.
انتهای پیام
