به گزارش پایگاه خبری حکمرانی هوشمند، مهدی امیری اصفهانی در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با تشریح ابعاد حقوقی و پیشگیرانه این قانون، بر اهمیت مستندسازی معاملات و استفاده از سازوکارهای نوین برای کاهش اختلافات و سوءاستفاده‌های ملکی تأکید کرد.
وی با اشاره به اهمیت ثبت دقیق معاملات برای اعتباربخشی به توافق‌ها و جلوگیری از بروز اختلاف و جرم، اظهار کرد: «ثبت دقیق معامله با هدف اعتباربخشی به آن، پیشگیری از اختلافات و جرایم و زمینه‌سازی برای تحقق عدالت، امری ضروری است.»
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با استناد به آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره، اهمیت ثبت و مکتوب‌کردن معاملات را مورد توجه قرار داد و گفت تأکید قرآن کریم بر ثبت تعهدات، نشان‌دهنده ضرورت مستندسازی برای حفظ حقوق اشخاص و جلوگیری از اختلافات است.
امیری اصفهانی همچنین با اشاره به اصل دوم قانون اساسی، بهره‌گیری از علوم، فنون و تجارب پیشرفته بشری و تلاش برای توسعه آن‌ها را از راهبردهای کلان نظام در مسیر تأمین قسط و عدالت دانست.
وی با تأکید بر ضرورت به‌روزرسانی فرآیندهای حقوقی و مدیریتی اظهار کرد: «حکمرانی خوب مستلزم به‌روزرسانی فرایندها و بهره‌گیری از روش‌های نوین است و تحقق مطلوب عدالت نیز با اصولی همچون شفاف‌سازی، ابهام‌زدایی، اعتباربخشی، اطمینان‌آفرینی و پیش‌بینی و پیشگیری از آسیب‌ها ارتباط مستقیم دارد.»
به گفته وی، پیوند میان ظرفیت‌های فناورانه، سازوکارهای حقوقی مستحکم و رویکردهای پیشگیرانه می‌تواند فرآیند احقاق حقوق و استیفای مطالبات شهروندان را تسهیل کند و زمینه بروز خطا، سلیقه‌گرایی، کسب منافع ناروا و تبعیض را کاهش دهد.
امیری اصفهانی با اشاره به تغییر مستمر مناسبات اقتصادی و اجتماعی، به‌روزرسانی چارچوب‌های فکری، گفتمانی و رفتاری در روابط حقوقی و مالی را ضرورتی علمی، عقلی و مدیریتی توصیف کرد و صیانت از حقوق شهروندان و حفظ کارآمدی نظام حکمرانی قضایی را از دلایل اهمیت این تحول دانست.
وی همچنین مستندسازی دقیق را یکی از الزامات ثبات مالی و تثبیت مالکیت برشمرد و بر ضرورت ایجاد پشتوانه‌ای معتبر برای شیوه‌های اعمال حق و بازنگری در رویه‌های جاری روابط حقوقی مردم با توجه به نقش عرف تأکید کرد.
معاملات ثبت‌نشده چگونه زمینه‌ساز کلاهبرداری ملکی می‌شوند؟
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به سرعت شکل‌گیری پدیده‌های جدید و تغییر مفاهیم مالی، اعتباری و حقوقی در زندگی اجتماعی، گفت تحولات اقتصادی و فرهنگی، برخی ناهنجاری‌های مغایر با قانون و رفتارهای مجرمانه و منفعت‌طلبانه، چارچوب‌های سنتی و رویه‌های عرفی را با چالش مواجه کرده و بر تحقق عدالت تأثیر گذاشته است.
وی یکی از مصادیق این چالش‌ها را رواج اسناد عادی، قولنامه‌ها، وکالت‌نامه‌ها و تعهدات ثبت‌نشده در معاملات املاک دانست و درباره پیامدهای این شیوه معاملات توضیح داد: قرار گرفتن یک ملک در موضوع چند معامله، مشخص نبودن حدود اختیارات فروشنده و پنهان ماندن حقوق خریداران قبلی از دید خریداران بعدی، از جمله مشکلاتی است که می‌تواند در نتیجه ثبت‌نشدن رسمی معاملات ایجاد شود.
به گفته امیری اصفهانی، این وضعیت علاوه بر افزایش اختلافات مربوط به مالکیت، زمینه طرح دعاوی متعدد در دستگاه قضایی را فراهم می‌کند. افزایش دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال معاملات، اثبات مالکیت، تعارض اسناد و مطالبه خسارت از جمله پیامدهای احتمالی معاملات غیررسمی است.
وی با اشاره به مخاطرات پیش‌فروش املاک بدون مجوز افزود که واگذاری یک ملک به چند نفر، فریب خریداران و گسترش جرایمی مانند جعل، تبانی برای بردن مال غیر و دیگر شکل‌های کلاهبرداری ملکی نیز از آسیب‌های این وضعیت به شمار می‌رود.
امیری اصفهانی مسئله اصلی در این زمینه را شناسایی و مهار خطر تعارض حقوق، معامله معارض، فروش مجدد ملک و تشکیل پرونده قضایی پیش از انجام معامله دانست. از نگاه وی، پیشگیری مؤثر از این مشکلات مستلزم آن است که وضعیت حقوقی ملک و تعهدات مرتبط با آن پیش از نهایی‌شدن معامله، روشن و قابل بررسی باشد.
سه کارکرد اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه با اشاره به احکام پیش‌بینی‌شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سه کارکرد محوری برای آن برشمرد و گفت: «شفاف‌سازی وضعیت حقوقی ملک، رسمی‌کردن گردش معاملات و کاهش امکان سوءاستفاده ناشی از ابهام، تردید و انکار در مالکیت و تعهدات قراردادی، از مهم‌ترین کارکردهای این قانون است.»
وی تأکید کرد که این قانون نباید صرفاً یک مقرره ثبتی و تشریفاتی تلقی شود، بلکه از اهمیت راهبردی در ساماندهی اطلاعات ملکی و پیشگیری از اختلافات برخوردار است.
امیری اصفهانی در این زمینه اظهار کرد: «قانون الزام صرفاً یک قانون ثبتی و تشریفاتی نیست بلکه از اهمیت راهبردی برخوردار است چراکه با ساماندهی داده‌ها و ارتقای بسترهای حقوقی، رویکرد پیشگیرانه در برابر شکل‌گیری اختلافات و دعاوی ملکی را تقویت می‌کند از کلاهبرداری و شکایت در جرایم مرتبط با اموال غیرمنقول جلوگیری می‌کند و ضمانت اجراهای مؤثری را برای رعایت احکام قانونی در نظر گرفته است.»
وی با اشاره به ماده یک این قانون، توضیح داد که این ماده بر ضرورت ثبت رسمی معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و محدودشدن اعتبار اسناد و معاملات ثبت‌نشده متمرکز است. بر اساس توضیحات ارائه‌شده، قانون برای رعایت‌نشدن این الزام، ضمانت اجراهایی از جمله عدم قابلیت استماع دعاوی حقوقی و شکایات کیفری مرتبط در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری و همچنین عدم پذیرش اسناد مربوط در مسیرهای اجرایی پیش‌بینی کرده است.
تکالیف دستگاه‌های اجرایی و دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون
امیری اصفهانی در ادامه به تکالیف دستگاه‌های اجرایی در فرآیند استعلامات ملکی پرداخت و با استناد به ماده ۶ قانون گفت دستگاه‌هایی که طبق قانون اختیار اعلام نظر درباره نقل‌وانتقال ملک را دارند، باید در مهلت مقرر به استعلام‌های مربوط پاسخ دهند.
به گفته وی، پاسخ‌ندادن در مهلت قانونی می‌تواند به منزله عدول از حق اعلام‌نظر تلقی شود و برای متخلفان نیز ضمانت اجرای اداری در نظر گرفته شده است. این سازوکار با هدف جلوگیری از معطل‌ماندن فرآیند معاملات و مشخص‌شدن مسئولیت دستگاه‌های مرتبط پیش‌بینی شده است.
وی همچنین با اشاره به ماده ۲ قانون، از تکلیف دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت رسمی قراردادهای خصوصی به درخواست طرفین خبر داد. این سازوکار امکان تبدیل توافق‌های پراکنده و مبهم به تعهدات رسمی و قابل رهگیری را فراهم می‌کند و می‌تواند احتمال بروز اختلافات و جرایمی مانند کلاهبرداری و فروش مال غیر را کاهش دهد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در تشریح مسئولیت مشاوران املاک نیز به مواد ۳ و ۱۱ قانون اشاره کرد و گفت مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط درج و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.
بر اساس توضیحات وی، مشاوران املاک در چارچوب مقرر در قانون، مجاز به تنظیم سند عادی قرارداد نیستند و باید فرآیند توافق و ثبت معامله را از مسیر پیش‌بینی‌شده دنبال کنند.
امیری اصفهانی خاطرنشان کرد که اجرای این سازوکار، به دلیل قرارگرفتن مراحل توافق و ثبت معامله در یک مسیر مشخص و قابل پیگیری، احتمال تقلب، جعل، اختلاف و تبانی‌های زمینه‌ساز وقوع جرم را کاهش می‌دهد.
پایش اجرای قانون و ساماندهی اسناد غیررسمی
وی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در مواد ۴، ۵، ۸، ۹ و ۱۰ قانون، بر اهمیت نظارت بر اجرای مقررات و تعیین تکلیف حقوق اشخاص تأکید کرد.
به گفته امیری اصفهانی، رصد و پایش به‌هنگام اجرای قانون از سوی مقامات قضایی و اجرایی، اعلام فوری نتایج رسیدگی مراجع ذی‌صلاح و پرداخت حقوق و عوارض دولتی از جمله سازوکارهایی هستند که در کنار ضمانت اجراهای قانونی، به تثبیت معاملات و شفاف‌سازی وضعیت حقوقی املاک کمک می‌کنند.
وی افزود این سازوکارها علاوه بر فراهم‌کردن زمینه جبران خسارت زیان‌دیدگان و برخورد با متخلفان، از تجزیه و تشتت حقوق اشخاص می‌کاهد و مانع تحمیل بخشی از هزینه‌های ناشی از طرح دعاوی به دستگاه‌های اجرایی می‌شود.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در ادامه به ماده ۱۰ قانون ساماندهی اسناد غیررسمی پرداخت و سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در آن را راهکاری برای رسیدگی به ادعاهای مربوط به مالکیت اموال فاقد سند رسمی و رفع تعارضات دانست.
وی توضیح داد که این ماده با پیش‌بینی فرآیندهایی برای ثبت و رسیدگی به ادعاهای مربوط به مالکیت در یک بازه زمانی مشخص، به دنبال تعیین تکلیف ادعاهای قدیمی و فراهم‌کردن مسیر دریافت سند رسمی است.
به گفته امیری اصفهانی، اجرای این سازوکار می‌تواند ابهام درباره سوابق مالکیت را کاهش دهد، امکان پیگیری ادعاهای خارج از بازه قانونی را محدود کند و از شکل‌گیری دعاوی ملکی و تشکیل پرونده‌های جدید در دستگاه قضایی پیشگیری کند.
وی در عین حال بر یک نکته حقوقی مهم تأکید کرد و گفت: «صرف ثبت ادعا در سامانه ماده ۱۰ به‌خودی‌خود به معنای اثبات مالکیت نیست و ادعاها باید مطابق فرایندهای قانونی مورد رسیدگی قرار گیرند.»
پیش‌فروش ساختمان؛ یکی از حوزه‌های پرخطر معاملات ملکی
امیری اصفهانی پیش‌فروش ساختمان را از حوزه‌های حساس و پرخطر معاملات ملکی دانست و با اشاره به ویژگی‌های این نوع قراردادها گفت فاصله زمانی میان پرداخت وجه و تحویل واحد، تعدد خریداران، وابستگی پروژه به مجوزهای ساختمانی و احتمال تغییر وضعیت ساخت‌وساز، شرایطی ایجاد می‌کند که احتمال بروز اختلاف و سوءاستفاده در آن افزایش می‌یابد.
وی با اشاره به مواد ۱۴ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به سازوکارهای پیش‌بینی‌شده برای ساماندهی این حوزه پرداخت و اظهار کرد که احکام این مواد امکان تثبیت فرآیندها و ایجاد سازوکارهای مقدماتی با رویکرد پیشگیرانه را فراهم می‌کنند.
به گفته وی، این مقررات همچنین با ایجاد هویت حقوقی مستقل برای اجزای مختلف بنای در حال احداث، زمینه پیش‌فروش قانونی ساختمان را با رعایت الزامات اعتباربخش و اطمینان‌آفرین برای اشخاص ذی‌حق و ذی‌نفع فراهم می‌سازند. هدف از پیش‌بینی این سازوکارها، حمایت از پیش‌فروش‌های قانونی و جلوگیری از پیش‌فروش‌های غیرقانونی است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه در ادامه به اصلاح و نسخ برخی احکام قوانین مرتبط، از جمله قانون پیش‌فروش ساختمان، اشاره کرد و توضیح داد که تغییرات قانونی در این حوزه سه عرصه را تحت تأثیر قرار می‌دهد: پیشگیری از ایجاد اختلاف، جلوگیری از تبدیل اختلاف به دعوا و کاهش امکان اثبات یا پیگیری ادعاهای تثبیت‌نشده و ثبت‌نشده.
فناوری و شفافیت اطلاعات؛ دو ابزار پیشگیری از جرایم ملکی
امیری اصفهانی در بخش پایانی سخنان خود به ظرفیت‌های پیشگیرانه قانون برای کاهش فرصت ارتکاب جرم اشاره کرد و احراز مؤثر هویت اشخاص، ارزیابی اصالت اسناد، ثبت به‌هنگام اطلاعات و شناسایی معاملات مشکوک را از جمله ابزارهایی دانست که می‌توانند به کاهش دعاوی ملکی و جرایم مرتبط با اموال غیرمنقول کمک کنند.
مجموع محورهای مطرح‌شده در این همایش نشان می‌دهد که ثبت رسمی معاملات املاک، علاوه بر آثار حقوقی و ثبتی، با موضوعاتی مانند شفافیت اطلاعات، مدیریت داده‌ها، پیشگیری از تخلف و ارتقای پاسخ‌گویی نهادهای مسئول ارتباط دارد.
از منظر حکمرانی هوشمند، ایجاد پیوند میان سامانه‌های ثبت اطلاعات، فرآیندهای قانونی، نظارت دستگاه‌های اجرایی و دسترسی شهروندان به اطلاعات معتبر، می‌تواند زمینه تصمیم‌گیری دقیق‌تر و کاهش زمینه‌های فساد و سوءاستفاده را فراهم کند. در چنین رویکردی، فناوری صرفاً ابزاری برای ثبت الکترونیکی اسناد نیست، بلکه زیرساختی برای پیشگیری از تعارض حقوق، افزایش امنیت معاملات و ارتقای کارآمدی نظام حکمرانی قضایی محسوب می‌شود.
دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حضور حجت‌الاسلام حمزه خلیلی، معاون اول قوه قضاییه، امین‌حسین رحیمی، وزیر دادگستری، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، محمد سرگزی، رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی و مهدی امیری اصفهانی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه برگزار شد.
انتهای پیام
